ممکن است که شما دعوایی را علیه فردی مطرح کرده باشید و قصد توقیف ملک خوانده یا محکوم علیه را در اجرای قرار تامین خواسته و یا اجرای حکم داشته باشید اما در بررسی سوابق ثبتی مشخص می‌شود که خوانده یا همان محکوم علیه ملکی به نام خود ندارد، در صورتی که ملکی را در تصرف خود دارد.

در اینجا این پرسش مهم مطرح می‌شود که آیا امکان بازداشت چنین ملکی که سابقه ثبتی ندارد وجود دارد و اگر این امکان وجود دارد ساز و کار بازداشت چنین ملکی به چه صورت است.

با عنایت به ماده ۱۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی توقیف هر یک از اموال منقول و یا غیرمنقول در مقام تامین خواسته مطابق با مقررات قانون اجرای احکام مدنی صورت می‌گیرد.

مطابق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی؛ توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم له در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.

بنابراین ماده صرف تصرف مالکانه و یا محکومیت ابتدایی خوانده یا محکوم علیه برای بازداشت ملک کافی است اما ادامه عملیات اجرایی در این خصوص موکول به صدور حکم نهایی می‌باشد.

البته باید توجه داشت که بر اساس ماده ۹۰ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا بازداشت هرگونه مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه فردی غیر از مدیون است حتی اگر متعهد له مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن ملک باشد تا زمانی که این ادعا به اثبات نرسیده باشد ممنوع است.

آیا ملک فاقد سابقه ثبتی قابل توقیف است؟

برای بررسی روند بازداشت و توقیف املاک باید به این نکته اشاره کرد که املاکی که دارای سابقه ثبتی باشند با درخواست خواهان از مرجع قضایی و ارسال نامه‌ای به اداره ثبت مربوطه توسط مرجع قضایی دستور بازداشت ملک صادر می‌شود.

در ادامه اداره ثبت پس از اعلام توقیف در صورتی که ملک به نام محکوم علیه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاک و اگر ملک در جریان ثبت باشد در دفتر املاک بازداشتی و پرونده ثبتی قید نموده به قسمت اجرا اطلاع می‌دهد.

اما در خصوص املاکی که سابقه ثبتی نداشته باشند معمولاً دادورز به همراه محکوم له به محل ملک مراجعه کرده و ملک را بر اساس مواد ۱۰۵ به بعد قانون اجرای احکام مدنی ابتدا صورت برداری کرده و مراتب را به مرجع قضایی اعلام می‌کند.

بر اساس این قانون با انجام این تشریفات ملک مورد نظر از نظر قانونی توقیف شده محسوب و محکوم علیه یا خوانده نمی‌تواند آن را به دیگری منتقل نماید و در صورت اقدام بر خلاف این مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی این انتقال باطل خواهد بود.

مسئله دیگری که مورد توجه است آن است که آیا ملکی که دارای سابقه ثبتی است اما انتقال آن به صورت عادی شکل گرفته است به عنوان مال محکوم علیه یا خوانده قابل توقیف است که در پاسخ به این پرسش اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی خود چنین پاسخ داده است که:

ملکی که دارای پلاک است چنانچه در دفتر املاک ثبت شده باشد در این صورت طبق مواد ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک انتقال آن با سند عادی قابل ترتیب اثر نبوده و در قبال محکومیت منتقل الیه قابل توقیف نیست و چنانچه در دفتر املاک به نام شخصی ثبت نشده ولی در جریان ثبت باشد در این صورت هرگاه مطابق ماده ۴۷ مذکور ثبت سند انتقال اجباری باشد انتقال مربوط که با سند عادی است قابل ترتیب اثر نبوده و ملک در قبال محکومیت منتقل الیه به هیچ وجه قابل توقیف نیست مگر اینکه مورد منطبق با موارد مندرج در مواد ۴۱ و ۴۳ قانون ثبت باشد که در این صورت اگر ناقل مطابق ماده ۴۱ مذکور اقدام نموده باشد و یا بعد از تشریفات مندرج در ماده ۴۳ مزبور در مهلت قانونی معامله را تصدیق نموده باشد ملک مربوط در قبال محکومیت منتقل الیه قابل توقیف خواهد بود.

بنابراین چنانچه ملک اساسا سابقه ثبت در دفتر املاک به نام شخصی نداشته باشد و در جریان ثبت نیز نباشد در این صورت بر طبق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی باید اقدام کرد.

مرحله ابتدایی در جهت وصول محکوم به در اجرای احکام مدنی آن است که ابتدا باید با توجه به ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی اقدام به اخذ استعلام اموال محکوم علیه و شناسایی و توقیف اموال ایشان کرد تا بتوان از طریق اجرای احکام مدنی شناسایی، توقیف و وصول محکوم به را برای تسلیم آن محکوم له انجام داد.

برای توقیف ملک بدهکار به دست وکیل پایه یک دادگستری محکوم‌له در خصوص اجرای مراحلی از اجرای احکام مدنی و در جهت وصول طلب استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک الزامی است چرا که باید مالکیت محکوم علیه نسبت به یک پلاک ثبتی احراز شود و این اقدام راسا از طرف اداره ثبت گواهی می‌شود.

اما در صورتی که محکوم علیه دارای املاک فاقد سابقه ثبتی یا به اصطلاح املاک قولنامه‌ای باشد این املاک به دلیل آن که در اداره ثبت اسناد و املاک رسما ثبت نشده است قابل استعلام نمی‌باشد.

بنابراین ممکن است در نتیجه استعلام‌های منفی از اجرای احکام مدنی نسبت به پلاک ثبتی محکوم علیه موفق به فرار از پرداخت محکوم به شود.

اما همانطور که پیشتر نیز اشاره کردیم با توجه به متن ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام، محکوم له بایستی مستندات و مدارکی را به اجرای احکام مدنی ارائه کند که بیانگر تصرفات مالکانه محکوم علیه در ملک مورد نظر باشد از جمله مصادیق متعددی برای تصرفات مالکانه محکوم علیه می‌توان به سکونت خود شخص محکوم علیه در ملک معرفی شده اشاره کرد.

همچنین انجام عملیات عمرانی و ساختمانی از سوی محکوم علیه در ملک معرفی شده از امارات تصرف مالکانه است که می‌تواند با گزارش کلانتری یا استشهاد محلی صورت گیرد. از دیگر مصادیق تصرف مالکانه اجاره دادن یک ملک توسط محکوم علیه به عنوان موجر است.

به طور کلی علاوه بر مواردی که ذکر کردیم هرگونه مدرکی که بیانگر مالکیت محکوم علیه نسبت به ملک فاقد سابقه ثبتی باشد قابلیت ارائه در اجرای احکام مدنی را داشته و می‌تواند مورد استناد قرار گیرد به طور مثال ممکن است قولنامه‌ای در دسترس قرار گیرد که محکوم علیه به موجب آن اقدام به خرید ملکی به صورت قولنامه‌ای نموده است.

همچنین دادنامه نهایی دادگاه که مبین احراز و تایید مالکیت شخص محکوم علیه نسبت به یک ملک باشد قابلیت استناد و ارائه در اجرای احکام مدنی را دارد چرا که بیانگر مالکیت و اماره‌ای از مالکیت محکوم علیه نسبت به ملک فاقد سابقه ثبتی است.

بنابراین در حالتی که ملکی فاقد سابقه ثبتی باشد و در عین حال در تصرف مالکانه محکوم علیه نباشد اما به موجب حکم نهایی دادگاه محکوم علیه مالک ملک شناخته شود آن ملک به عنوان مال محکوم علیه قابل بازداشت و توقیف است.

اگر ملک فاقد سابقه ثبتی در تصرف شخصی باشد که مالک یا متصرف اقرار کند که ملک متعلق به محکوم علیه است بازداشت آن به عنوان مال محکوم علیه مجاز است همچنین ارائه مبایعه نامه یا هر سند عادی مبنی بر مالکیت محکوم علیه که بیانگر مالکیت محکوم علیه باشد بازداشت ملک به عنوان مال محکوم علیه را امکان‌پذیر می‌نماید.

به طور کلی احراز مالکیت اشخاص به صورت سند عادی یا با استناد به قاعده ید مانع توقیف اموال نیست و همانطور که پیشتر نیز اشاره کردیم مطابق ماده‌ای ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی توقیف مال غیرمنقولی که با استناد به قاعده ید و یا به واسطه سند عادی مالکیت آن مشخص است و کلا سابقه ثبتی ندارد بلامانع است و همچنین به جهت حفظ حقوق مدنی اجرای این امر ضرورت دارد نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه نیز این امر را تایید کرده است و قسمت اجرا مکلف به قبول مال یا اموال معرفی شده‌ی محکوم علیه برای تامین محکوم به است.

بنابراین نتیجه می‌گیریم که در شرایطی که محکوم له از مالکیت ثبت نشده و فاقد سابقه ثبتی محکوم علیه به نحوی مطلع باشد می‌تواند آن را به دادگاه معرفی کرده تا در جهت توقیف آن اقدام نماید.

اما با توجه به آنچه پیش از این نیز شرح دادیم در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی مرحله توقیف این املاک سخت‌تر و پیچیده‌تر بوده و مستلزم ارائه ادله متعددی است که ثابت کننده و تایید کننده مالکیت یا تصرفات مالکانه شخص محکوم علیه بر ملک معرفی شده باشد.

ترتیب بازداشت اموال بدون سابقه ثبتی با این تفاوت انجام می‌شود که باید مامور اجرا با راهنمایی محکوم الله به محل ملک مراجعه کرده و با تنظیم صورت جلسه ملک را ارزیابی و صورت برداری کند.

قابل توجه است که مطابق ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی هرگونه دخل و تصرف در ملکی که توقیف شده است در طول مدت توقیف از مراجع کیفری قابل پیگرد است و حتی می‌تواند منجر به محکومیت فرد خاطی و معترض به حبس از سه ماه تا یک سال شود.